Preis & Wert

Beim Kauf von Wohnung oder Eigenheim spielt der Verkehrswert der Immobilie eine entscheidende Rolle. Hier die Antworten auf die fünf wichtigsten Fragen zum Thema.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie sollte möglichst genau den am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie abbilden. In den Wert müssen unter anderem auch die Marktbedingungen, die rechtlichen Gegebenheiten und die aktuellen Eigenschaften einer Immobilie einfließen. Der Verkehrswert kann sich also im Lauf der Jahre beträchtlich ändern. Laut Liegenschaftsbewertungsgesetz dürfen bei der Wertbildung „besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen“ keine Rolle spielen.

Welche Bedeutung hat der Verkehrswert?

Der Verkehrswert gilt als bester Anhaltspunkt für die Festlegung eines Verkaufspreises bzw. als Verhandlungsbasis beim Kauf eines Objekts. Da sich bei einem Abschluss allerdings stets Käufer und Verkäufer einig werden müssen, bleibt es in diesem Fall ein relativer Wert. Unumgänglich ist die Feststellung des Verkehrswerts bei rechtlichen Streitigkeiten im Fall einer Scheidung, Erbschaft oder Insolvenz.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Man unterscheidet zwischen drei Verfahren. Bei privaten Immobilienkäufen kommt überwiegend das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Grundsätzlich wird dabei der Wert über Vergleichspreise von ähnlichen Immobilien in adäquater Umgebung bestimmt. In einer groben Annäherung kann man den Verkehrswert also durchaus mittels Marktbeobachtung auch selber ermitteln.

Beim Sachwertverfahren wird die Summe aus Grundstückspreis und Wert des darauf befindlichen Gebäudes ermittelt. Diese Variante macht beispielsweise Sinn, wenn ein wenig attraktives Haus auf einem sehr wertvollen Grundstück steht.
Für zu vermietende Immobilien ist das Ertragswertverfahren von Bedeutung, bei dem der zu erwartende Ertrag durch Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten (= jährliche Rendite) die wichtigste Rolle spielt.

Welche Faktoren entscheiden über den Verkehrswert?

Natürlich hat die Lage einer Immobilie einen ganz entscheidenden Einfluss auf ihren Wert, aber sie ist sicher nicht die einzige Einflussgröße bei der Bewertung. Hier eine Auflistung der weiteren wichtigen Faktoren, die natürlich alle als eventuelle Verhandlungsargumente dienen können:

  • Verhältnis von Angebot und Nachfrage
  • Wohn- und Grundstücksfläche
  • Nutzbarkeit des Grundrisses
  • Baujahr und Zustand des Gebäudes
  • Bauart (Massivbau, Fertigbau)
  • Mikrolage (direktes Gegenüber, Doppelhaus, Nähe zu Gewerbegebieten)
  • Ausstattung (Balkon, Terrasse, Heizungsart, Küche, Bad etc.)
  • Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten)
  • Gebäude-Infrastruktur (Lift, Garage, Keller, barrierefrei)
  • Nutzungsrechte

Sanierung hebt Verkehrswert

Auf den Punkt „Zustand des Gebäudes“ hat das Nutzerverhalten einen wesentlichen Einfluss. Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten bleiben. Wird im Zuge einer Sanierung eine umfangreiche Dämmung eingesetzt oder ist die Energieeffizienz von Grund auf sehr gut, zählt auch dieser Faktor wertsteigernd. Verliert das Objekt hingegen viel Wärme, so steigen die Heizkosten – was wiederum den Verkehrswert senken kann.

Was kostet ein Gutachten?

Am billigsten ist es, wenn man sich selber durch Recherche (Internet, Besichtigungen) schlau macht. Darüber hinaus gibt es diverse Online-Angebote, die entweder gratis oder gegen geringe Beträge die diversen Wertfaktoren besser einfließen lassen, als man das als Nicht-Fachmann könnte – etwa durch den Zugriff auf Datenbanken. Besonders gilt das für die Grundstückspreise in den jeweiligen Gegenden und Ab- bzw. Zuschläge für die Einflussgrößen. Für alle amtlichen Verfahren oder Rechtsstreitigkeiten benötigt man allerdings auf jeden Fall das Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Hier sind Stundensätze von 100 Euro aufwärts üblich. Ein anderes Preismodell sieht gar 1,5 bis 3 Prozent des ermittelten Verkehrswertes vor. Dann erhält man allerdings auch ein Werk, das 20 bis 30 Druckseiten umfasst. Selbst für ein einfaches Kurz-Gutachten (z. B. Wohnung) sollten jedoch mindestens 700 – 800 Euro eingeplant werden.

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