Kauf vom Bauträger

Eine Wohnung, ein Reihen- oder Doppelhaus von einem Bauträger zu kaufen, ist mitunter die sorgloseste Art, eine Immobilie zu erwerben.

Der Bauträger kauft das Grundstück, kümmert sich um alle behördlichen Vorgaben, Planungs- und Bauarbeiten und übergibt Ihnen ein schlüsselfertiges Objekt. Dafür ist das Haus weniger auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten. Außerdem gibt es beim Kauf einer Immobilie jede Menge technischer und rechtlicher Fallen, auf die Sie achten müssen.

Die erste dringende Empfehlung lautet: Lassen Sie den Vertrag prüfen. Verlassen Sie sich nicht allein auf das Bauträger-Vertragsgesetz (BTVG), das zum Schutz der Konsumenten erlassen wurde. Damit werden zwar Betrügereien in der Art, dass ein nicht existentes Haus gleich mehrmals verkauft wird, hintangehalten, aber Zusatzklauseln in einzelnen Punkten können das BTVG aushebeln. Sollten diese Ergänzungen nicht explizit sittenwidrig sein und Sie den Vertrag unterschrieben haben, gilt er.

Der gemeinsame Vertrag

Ein Vertrag sollte immer eine beidseitige Willenserklärung sein, lassen Sie daher unverständliche und für Sie nachteilige Passagen nach Möglichkeit streichen. Mittlerweile wird das BTVG oft umgangen. Es werden das Grundstück und das Haus getrennt verkauft, oder der Kaufpreis wird erst am Ende bei der Hausübergabe fällig. Ob das für Sie gut ist und ob sich Ihr Wille im Vertrag wiederfindet, sollte Ihr Vertrauensanwalt überprüfen.

 Ein Beispiel aus der Praxis

Kurz vor Vertragsunterzeichnung lässt ein Interessent doch noch die Konditionen eines Bauträgerprojekts überprüfen. In der Leistungsbeschreibung findet sich zur Sanitäranlage ein langer, unverständlicher Text. Zur Heizung steht kurz: „Sämtliche An- und Abschlüsse für eine Heizanlage Type XY.“ Das bedeutet, die Anschlüsse sind im Kaufpreis inkludiert, die Heizanlage selbst nicht! Im Kleingedruckten steht, dass der Anschaffungspreis der Heizungsanlage über die Betriebskosten abgerechnet und aufgeschlagen wird.

Dem Interessenten, der die Preise für Bauträgerobjekte miteinander vergleicht, werden also rund 30.000 Euro für die Heizanlage verborgen, die er später scheibchenweise bezahlen muss.

Das ist noch nicht alles: Der Käufer bekommt einen Heizanlagenbetreiber „aufs Auge gedrückt“. Er kann also den Energielieferanten nicht selbst mit einer Servicefirma kombinieren und beauftragen. Das hat den Nachteil, dass durch die Ausschaltung des freien Wettbewerbs die Energie-, Service- und Instandhaltungspreise unkontrollierbar steigen können. Wer so einen Vertrag unterschreibt, zahlt drauf!

Prüfen Sie die Leistungsbeschreibung

Nach der rechtlichen Prüfung sollte auch die technische Leistungsbeschreibung geprüft werden. Ich erzähle Ihnen vier Beispiele, wie ein Käufer erfolgreich intervenierte und mit geringen Mehrkosten das jeweils höherwertige Produkt bekam. Das ging natürlich nur, weil er den Kaufvertrag noch nicht unterschrieben hatte, als er die fehlerhafte Leistungsbeschreibung bemerkte:

Die Kurzbeschreibungen entstammen der Leistungsbeschreibung eines Bauträgers zu einem 220.000-Euro-Reihenhaus. Was genau damit gemeint war, blieb dabei unklar. Wer nicht nachfragt, bekommt aber fast immer die billigste Variante:

„Innenputz Maschinenputz“

Gemeint war der günstigere und feuchteempfindliche Gipsputz. Nach Abklärung wurde ohne Mehrkosten auf Kalkputz nachgebessert. Der hohe ph-Wert von Kalk (>12) beugt mikrobiellem Wachstum vor.

„Estrich für Fußbodenheizung“

Gemeint war der günstigere Zementestrich. Durch Nachfragen bekam der Kunde einen Calciumsulfat-Fließestrich. Dieser bindet schneller ab, verdichtet sich besser und erzielt damit den besseren Wärmeübergang. Aufgrund des geringeren Quell- und Schwindmaßes ist er nahezu fugenlos verlegbar.

„Spenglerarbeiten mit Normmaterial“

Die Materialart wurde nicht angegeben, auf Nachfrage gab der Bauträger an, dass verzinktes Stahlblech kalkuliert wurde. Das ist zulässig. Blöd ist nur, dass der spätere Hauseigentümer nach fünf bis zehn Jahren einen Korrosionsschutz um rund 5.000 Euro auffärbeln hätte müssen. Die bessere Titan-Zink-Kupfer-Legierung – „Zinkblech“ – bekam der Kunde gegen einen Aufpreis von 900 Euro, Wartungsanstriche sind da nicht mehr nötig.

„Erdwärmeheizung mit Flächenkollektor“

Stellvertretend für alle haustechnischen Geräte ist hier besondere Sorgfalt geboten. Nur größere Bauträger leisten sich haustechnische Fachplaner. Hinter diesem Kurztitel muss jedenfalls eine genaue Typenbezeichnung stehen. Letztlich wird es Sie interessieren, ob Sie das neueste Markengerät oder ein Auslaufmodell von einem No-Name-Anbieter bezahlen. Energieeffizienz, Haltbarkeit und Wartungsnotwendigkeiten werden beim Qualitätsprodukt zu Ihrem Vorteil ausfallen. Der Bauträger gab ein ausländisches Fabrikat an. Nachdem dieses keine Zulassung für die EU hatte, musste der Bauträger letztlich ein gängiges Markenprodukt anschaffen.

WohnTraumRechner

 

Kurze Leistungsbeschreibungen

Ein Bauträger, der die Beschreibung knapp hält, scheut in der Regel den Vergleich, oder er lässt es sich offen, wie gebaut wird. Ich sage Ihnen ganz offen, die meisten Leistungsbeschreibungen sind das Papier nicht wert, auf das sie geschrieben wurden. Meist handelt es sich dabei nur um Marketinginstrumente, die den potenziellen Käufer bei Laune halten sollen.

Für Sie gilt: Alles, was nicht explizit in der Leistungsbeschreibung steht, wird auch nicht eingebaut. Denn vergessen wir nicht: Auch der Bauträger ist dem Diktat der Gewinnoptimierung unterworfen!

Betriebskosten und spätere Wartungsaufwände kümmern den Bauträger nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Und auch dem Gesetzgeber sind rostige Rinnen, undichte Wannenfugen und Schimmelpilze ziemlich egal, genauso wie dem Bauträger. Der Bauträger investiert daher eher in schöne Wandfarben und Fliesen, das hebt den Kaufpreis mehr als etwa eine hocheffiziente Energiesparpumpe.

Daher gilt im Besonderen für den Kauf vom Bauträger:

Prüfen Sie nicht nur Verträge und Baubeschreibungen, sondern prüfen Sie auch den Bauträger selbst. Bietet ein langjährig renommiertes Unternehmen an, dann ist das schon die sprichwörtlich „halbe Miete“.

 


 

Buch-Empfehlung

(K)EIN PFUSCH AM BAU – 3. Auflage
Günther Nussbaum / Linde Verlag
Wie ein Bausachverständiger (s)ein Traumhaus richtig bauen würde.

BUCH KAUFEN

 


 

Günther NussbaumGünther Nussbaum – Bausachverständiger

Die Grenzen zwischen Privatleben und Beruf sind bei mir nicht klar zu ziehen. Wer seiner Leidenschaft nachgeht, der tut das in – fast – allen Lebenslagen. Fehler gibt es bei jedem Haus. Nach dem Motto „wer suchet, der findet“ geht es in meinem Job eigentlich nur darum aufzuzeigen, wo Schäden – in welcher Form auch immer – zu erwarten sind und wo nicht.

Ich reise gerne, nicht zuletzt deswegen, weil man abseits streng regulierter Bautechnik, gut sieht, was geht und was nicht. Am besten gefällt mir, dass ich mit meiner Arbeit vielen Menschen helfen kann. Egal ob auf der Baustelle oder durch Öffentlichkeitsarbeit. Deswegen schreibe ich hier für Sie, wie Sie Fallen beim Hausbau und der Sanierung vermeiden.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.