Wohnbaufinanzierung - fixe oder variable Verzinsung?
Will ich eine fixe oder doch lieber eine variable Verzinsung bei meiner Wohnbaufinanzierung? Was ist für mich als Darlehensnehmer:in vorteilhafter? Diese Frage ist ein Klassiker unter angehenden Darlehensnehmer:innen. Was man unbedingt wissen sollte, bevor man sich für eine Finanzierungsvariante entscheidet, haben wir zusammengefasst.
Wie werden Kreditzinsen festgelegt?
Europäische Zentralbank gibt die Zinsrichtung vor
Wirtschaftliche Umstände, wie etwa das Wirtschaftswachstum, Beschäftigungsquote, allen voran jedoch die Höhe der Inflation nehmen Einfluss auf den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Diesen Leitzins müssen Banken zahlen, wenn sie von der EZB Geld leihen. Dadurch stellt der EZB-Leitzins ein gutes Mittel dar, die Höhe der Marktzinssätze zu beeinflussen. Wird beispielsweise der EZB-Leitzins erhöht, steigen infolgedessen auch die Marktzinssätze und somit die Kreditzinsen.
EURIBOR als Basis für Kreditzinsen
Bei der Ermittlung des Zinssatzes, zu dem die Banken an ihre Kund:innen Kredite vergeben, orientieren sie sich an Marktzinssätzen. Der bei Wohnbaukrediten mit variabler Verzinsung am häufigsten verwendete Referenzzinssatz ist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).
Der EURIBOR ist jener Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander kurzfristig (bis zu zwölf Monate) Geld leihen.
Die Bezeichnung und die Höhe des EURIBOR hängen davon ab, für wie lange die Banken einander das Geld leihen. Es gibt daher einen 1-Monats-, 3-Monats-, 6-Monats- und 12-Monats-EURIBOR.
Entwicklung des EURIBOR seit 1999
Ab 2012 ist ein kontinuierlicher Abwärtstrend beim EURIBOR bemerkbar. Als die EZB den Leitzins auf Null und den Einlagesatz ins negative Terrain herabsetzte, fiel der EURIBOR sogar in den Negativbereich. Das wiederum führte über einige Jahre hinweg zu besonders günstigen Kreditzinsen für Privatkund:innen.
Im Juli 2022 musste die EZB wegen der Rekord-Inflation (bedingt durch steigende Energie- und Rohstoffpreise sowie Lieferengpässe) erstmals seit vielen Jahren den Leitzins wieder anheben und leitete damit eine Trendwende ein.
Was ist der Unterschied zwischen Nominalzinssatz und effektivem Jahreszinssatz?
Der Nominal- bzw. Sollzinssatz ist der auf den Kreditbetrag bezogene Prozentsatz, der sozusagen den Netto-Preis für die Ausleihung des Geldes darstellt. Er wird pro Jahr angegeben.
Der effektive Jahreszinssatz bezieht sich im Gegensatz zum Nominalzinssatz auf die Gesamtkosten des Kredits. Er berücksichtigt neben dem eigentlichen Preis für die Geldausleihung auch Spesen, Vermittlungsentgelte, Kontoführungsentgelte, Bearbeitungsgebühren sowie die Kosten von Versicherungen.
Der Nominalzinssatz ist daher niedriger als der effektive Jahreszinssatz. Kredite mit gleichem Nominalzinssatz können unterschiedliche effektive Jahreszinssätze aufweisen, da die mit der Aufnahme des Kredits verbundenen Nebenkosten von Bank zu Bank verschieden sein können.
Fixe Verzinsung
Bei einer fixen Verzinsung wird die Höhe des Zinssatzes zu Beginn des Kreditvertrages festgesetzt und bleibt bis zum Ende der Fixzinsperiode unverändert. Danach wird der Kredit bis zum Ende der Darlehenslaufzeit variabel verzinst.
Darlehensnehmer:innen, die sich für eine fixe Verzinsung entscheiden, wissen exakt, wie hoch die monatliche Rate während der Fixzinsphase sein wird. Der Sicherheitsaspekt steht hier deutlich im Vordergrund.
Das führt zu einer genauen Planbarkeit für einen langen Zeitraum. Während der Fixzinsphase kann die Rate weder sinken noch steigen, auch wenn sich der Marktzinssatz ändern sollte. So ersparen Sie sich höhere Rückzahlungen bei einem allgemein steigenden Zinsniveau. Allerdings profitieren Sie auch nicht von sinkenden Zinsen.
Bei der Bausparfinanzierung können Kund:innen entsprechend ihrem Sicherheitswunsch zwischen verschiedenen Fixzinsprodukten wählen.
Variable Verzinsung
Wer ein Finanzierungsprodukt mit variabler Verzinsung wählt, profitiert oftmals von einem günstigeren Zinssatz. Die monatliche Rate kann daher niedriger sein als bei einem Fixzinssatz.
Der Zinssatz sowie die Höhe der Rate werden in Zukunft – abhängig von der Entwicklung des Referenzzinssatzes – regelmäßig angepasst. Die variabel verzinsten Kredite sind im Allgemeinen an einen EURIBOR gebunden.
Durch die Anpassung an den Referenzzinssatz kann das Darlehen billiger, aber auch teurer werden. Die monatliche Rückzahlung ist auf lange Sicht nicht fix planbar, Zinssatzerhöhungen können das Haushaltsbudget wesentlich belasten.
Unterschiede zwischen fixer und variabler Verzinsung
| Fixer Zinssatz | Variabler Zinssatz | |
|---|---|---|
| Zinssatz | bleibt für die Dauer der Fixzinsperiode gleich | ändert sich entsprechend dem Referenzzinssatz |
| Bei Sinken des Referenzzinssatzes | Zinssatz bleibt gleich Monatliche Rate bleibt unverändert |
Günstigere Kreditzinsen |
| Bei Anstieg des Referenzzinssatzes | Zinssatz bleibt gleich Monatliche Rate bleibt unverändert |
Höhere Kreditzinsen |
| Planbarkeit der Ratenhöhe | Die Höhe der Rate steht für die Dauer der Fixzinsperiode von Vornherein genau fest. | Die Ratenhöhe ist veränderlich. Bei einer Zinssatzobergrenze ist der maximal zu erwartende Zinssatz und somit die maximale Ratenhöhe bekannt. |
Eine Kombination aus fix und variabel
Für Kund:innen der Raiffeisen Bausparkasse besteht die Möglichkeit, die Vorteile von fixen und variablen Zinssätzen zu kombinieren. Bei der FixFlex Bausparfinanzierung* bietet der fixe Anteil der Finanzierung Sicherheit durch einen langfristig günstigen Fixzinssatz. Mit dem flexiblen Anteil profitieren Kund:innen vom günstigen Einstiegszinssatz und von niedrigeren Zinsen bei Sinken des allgemeinen Zinsniveaus. Das Risiko steigender Zinsen bleibt dank der kostenlosen Zinssatzobergrenze bis 20 Jahre ab Zuteilung des Bauspardarlehens überschaubar.
Der fixe bzw. flexible Anteil kann individuell zwischen 30 % und 70 % der gesamten Bausparfinanzierung liegen.
*Die FixFlex Bausparfinanzierung besteht aus zwei grundbücherlich besicherten Zwischendarlehen (eines mit variablem und eines mit 6, 12 oder 18 Jahre fixem Zinssatz) mit gleicher Laufzeit.